Tysk lejekontrakt og kontraktfrihed
Ved leje af et tysk erhvervslokale er der generelt kontraktfrihed. Lejeniveauet for erhvervslejemål ligger ofte noget over det danske niveau.
Modsat Danmark er det ikke usædvanligt i Tyskland, at der stilles depositum (Mietkaution) ved hjælp af en bankgaranti i stedet for kontantbetaling.
Tyske erhvervslejekontrakter har normalt længere varighed, med lange opsigelsesfrister for begge parter. Lejekontrakter over 1 år skal være skriftlige. Lejekontrakter med 10 – 15 års uopsigelighed er ikke usædvanlige. Herudover vil der oftest blive tillagt lejeren en mulighed for, efter uopsigelighedsperiodens udløb, at kræve en forlængelse af lejemålet. Lejekontrakter, som indgås med længere varighed end 1 år, skal være skriftlige. I modsat fald anses lejekontrakten for indgået på almindelige opsigelsesvilkår.
Tysk lovgivning og opsigelsesregler
De almindelige opsigelsesregler findes i den tyske Borgerlige Lovbog (BGB), §§ 535-580a. Et lejemål for en bestemt periode ophører uden opsigelse. Lejekontrakten kan hæves uden varsel ved brug til formål, der ikke er aftalt, eller ved gentagne betalingsforsinkelser.
En lejekontrakt kan i Tyskland hæves uden varsel, f.eks. når det lejede benyttes til formål, som ikke er i overensstemmelse med det aftalte, eller hvis der i mere end 2 betalingsterminer har været restancer svarende til 2 måneders husleje.
En ny ejer af ejendommen skal respektere allerede indgåede lejekontrakter (“Kauf bricht nicht Miete”).
Særskilte driftsomkostninger (Nebenkosten) og udgifter
Ud over huslejen skal en lejer i Tyskland betale driftsomkostningerne (Nebenkosten) som et særskilt månedligt beløb. Disse omkostninger indeholder udgifterne til bl.a. snerydning, forsikringer, vicevært, renovation, varmt vand og opvarmning. Opkrævningen til dækning af driftsomkostningerne kan forhøjes løbende, såfremt udgifterne stiger.
Indeksklausuler for lejeforhøjelser i Tyskland
Det er sædvanligt, at erhvervslejekontrakter i Tyskland indeholder indeksklausuler med henblik på lejeforhøjelser, der relaterer sig til det af Statistisches Bundesamt fastsatte forbrugerprisindeks (Lebenshaltungskostenindex).
Tyske mæglere
•
•
•
Ved formidling af erhvervslejemål gælder ingen lovmæssig begrænsning, men mægleren vil typisk beregne sig 3 måneders husleje som provision.
