1. Udgangspunktet
Hidtil skulle lejekontrakter med en varighed på over ét år indgås skriftligt, det vil sige på papir med fysiske underskrifter fra de tegningsberettigede personer (“wet-ink”), (jf. § 550 BGB). Manglende overholdelse af dette krav om skriftform resulterede ikke i, at lejeaftalen blev ugyldig, men derimod kunne lejeaftalen som følge af sådanne fejl opsiges med kort varsel af begge parter uanset den i kontrakten aftalte løbetid. Kravet om skriftform er omfattende, da det gælder for alle væsentlige kontraktvilkår og sammensætningen af alle dele af kontrakten, såsom plantegninger, tillæg osv.). Eventuelle fejl i den forbindelse blev ofte udnyttet af den ene part til at lægge pres på den anden (eksempel: »Hvis du, som udlejer, ikke går med til en huslejenedsættelse eller ikke gennemfører omfattende renoveringer/ombygninger, opsiger vi kontrakten, som ellers stadig skal gælde i ti år, med kort varsel!«). Således kunne der lægges et betydeligt pres på udlejeren, især med hensyn til den løbende ejendomsfinansiering. Den omvendte situation, hvor udlejer lagde pres på lejer på baggrund af eventuelle formfejl, var også mulig, om end den ikke forekom så hyppigt i praksis.
2. Hvad er nyt?
Den »skriftlige form« er nu erstattet af tekstformen i § 126 b BGB. Det betyder, at en erklæring efter § 126 b BGB skal afgives på et varigt medie. Et varigt medie er ethvert medie,
- der gør det muligt for modtageren at opbevare eller gemme en erklæring på mediet, der er rettet til ham personligt, på en sådan måde, at den er tilgængelig for ham i et tidsrum, der passer til formålet,
- og er egnet til at gengive erklæringen uændret.
Det er ikke længere nødvendigt, at indholdet af erklæringen sammenfattes i ét dokument for at opretholde dokumentets ”ensartethed”. Efter vores mening er det dog stadig fornuftigt at sammenfatte erklæringens indhold i ét dokument for at dokumentere indholdet af de kontraktlige bestemmelser.
3. Hvordan skal der underskrives?
Det anbefales at vælge en af følgende to former, som stemmer overens med det nye krav om tekstform:
- simpel underskrift via Docu-Sign, eller
- pdf-underskrift (bemærk, at når du underskriver de såkaldte »Signature Pages« elektronisk, vedhæftes den endelige version af kontrakten (såkaldt »Execution Version«) til e-mailen).
En fysisk underskrift (»Wet-Ink« i overensstemmelse med § 126 BGB) er stadig mulig og opfylder også kravene.
4. Hvad gælder for gamle lejekontrakter (overgangsperioder)?
Den nye tekstform gælder for alle nye lejeaftaler, der indgås fra den 1. januar 2025. Overvejer en lejer eller udlejer at opsige en lejekontrakt før tid, med den begrundelse, at skriftformen ikke er overholdt, selvom tekstformen ville være tilstrækkelig, skal den pågældende opsigelse ske senest ved udgangen af 2025.
5. Hvad sker der, hvis det nye krav om tekstform overtrædes?
Overholdelse af tekstformkravet i henhold til §§ 578 stk. 1, 550 BGB i den nye version er ikke nødvendig for erhvervslejeaftalers gyldighed. Den gyldigt indgåede lejeaftale kan dog efter et år opsiges før tid med lovbestemt varsel på grund af manglende overholdelse af formkravene. Det vil sige, at den nye lov ikke eliminerer risikoen for en tidlig opsigelse af lejekontrakten, men derimod medvirker lovændringen til at reducere kravene til dokumentets form og underskrift.
