Immobilienerwerb in Dänemark
Die wachsende Mobilität innerhalb der EU und die Möglichkeit, im Ausland zu arbeiten oder sich selbständig zu machen, haben in den letzten Jahren zu einem verstärkten Zuzug deutscher Staatsbürger nach Dänemark geführt. Mit der Zeit entsteht oft der Wunsch nach einem festen Wohnsitz in Dänemark und dem Erwerb einer Immobilie. Die Vorgehensweise und die Bedingungen für den Immobilienerwerb in Dänemark unterscheiden sich jedoch erheblich von Deutschland. Hier geben wir einen kurzen Überblick.
Hauskauf in Dänemark als Deutscher: Was muss ich beachten?
In Dänemark übernimmt der Immobilienmakler eine andere Rolle als in Deutschland. Beim Immobilienerwerb in Dänemark sollte daher genau überlegt werden, wann und von wem man sich beraten lässt. Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, dass in Dänemark kein Notar am Immobilienkauf beteiligt ist, um den Parteien den Inhalt des Kaufvertrags zu erläutern. Stattdessen schließen Käufer und Verkäufer in Dänemark selbst eine verbindliche Vereinbarung über den Immobilienerwerb ab, in der Regel in Form eines Kaufvertrags. Als Berater werden oft ein Immobilienmakler und ein Anwalt hinzugezogen, manchmal auch ein Bausachverständiger und/oder ein Wirtschaftsprüfer. Mit diesem Artikel beleuchten wir die Unterschiede zu deutschem Recht, die Sie beim Hauskauf in Dänemark beachten müssen. Folgende Themen werden detaillierter besprochen:
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Immobilienmakler
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Anwalt
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Kaufvertrag
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Vorbehalte der Genehmigung
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Rücktrittsrecht
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Grundbuch in Dänemark
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Finanzierung eines Immobilienerwerbs in Dänemark
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Zustand der Immobilie und Mängel
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Energieverbrauchskennzeichnung
Immobilienmakler
Die meisten dänischen Immobilien werden über ein Maklerbüro verkauft. Das Maklerhonorar wird in Dänemark vom Verkäufer bezahlt – im Gegensatz zu Deutschland, wo es vom Käufer zu entrichten ist.
Wenn der Kauf über einen Makler zustande gekommen ist, entwirft dieser in der Regel den Kaufvertrag. Der Käufer sollte beachten, dass der Makler die Interessen des Verkäufers wahrnimmt und laut den gesetzlichen Vorschriften nicht sowohl Verkäufer als auch Käufer vertreten darf. Daher muss man als Käufer einen eigenen Berater hinzuziehen, üblicherweise einen Anwalt.
Anwalt
In Dänemark lässt sich der Käufer meistens von einem Anwalt vertreten, der ausschließlich die Interessen des Käufers wahrnimmt. Das Anwaltshonorar wird vom Käufer bezahlt. Der Anwalt nimmt eine juristische Prüfung der Unterlagen vor. Außerdem sorgt er häufig für die praktische Durchführung des Verkaufs – eine Aufgabe, die in Deutschland dem Notar zufällt. Der Anwalt stellt u.a. sicher, dass die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch erfolgt und dass die Kaufsumme an den Verkäufer gezahlt wird.
In Dänemark wird der Käufer üblicherweise von einem Anwalt vertreten, der ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt. Das Anwaltshonorar wird vom Käufer bezahlt. Der Anwalt prüft die rechtlichen Unterlagen und kümmert sich oft um die praktische Durchführung des Verkaufs. Im Gegensatz zu Deutschland, wo der Notar diese Aufgabe übernimmt, stellt der Anwalt sicher, dass die Auflassung im Grundbuch eingetragen wird und die Kaufsumme an den Verkäufer überwiesen wird.
Wir sind dabei der optimale Ansprechpartner, insbesondere wenn Sie als Deutscher in Dänemark ein Haus kaufen möchten. Wir sind nicht nur mit den gesetzlichen Vorschriften in Deutschland und Dänemark vertraut, sondern können auch als Team aus zweisprachigen Juristen eine eventuelle Sprachbarriere verhindern. So erleichtern wir die Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer und stellen dabei sicher, dass Sie den bestmöglichen und rechtskonformen Kaufvertrag für Ihre neue Immobilie in Dänemark bekommen.
Kaufvertrag
Da Käufer und Verkäufer in Dänemark selbst einen Kaufvertrag abschließen können, ist es kein Erfordernis, dass eine verpflichtende Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie durch eine notarielle Urkunde, die in der Anwesenheit des Notars unterschrieben wird, abgeschlossen wird.
Der Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer über den Kauf einer Immobilie.
Der Kaufvertrag enthält die von den Parteien miteinander vereinbarten Bedingungen, insbesondere Preis und Übernahmedatum, aber auch eine Reihe anderer Bedingungen.
In der Praxis wird der Immobilienkaufvertrag in Dänemark als schriftliches Dokument erstellt, das von beiden Parteien unterschrieben wird.
Grundsätzlich ist eine mündliche Vereinbarung in Dänemark ebenfalls gültig. Das Problem besteht jedoch darin, dass es so gut wie unmöglich ist, nachzuweisen, was vereinbart worden ist, wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt. Bei einem so wesentlichen Schritt wie dem Kauf einer Immobilie sollte daher immer ein schriftlicher Vertrag, der alle Bedingungen detailliert angibt, erstellt werden.
Üblicherweise wird der Kaufvertrag zuerst vom Käufer und dann vom Verkäufer unterschrieben. Dies ist jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt auch keine vorgeschriebenen Fristen, wann die Unterschriften spätestens geleistet werden müssen. Erst wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterschrieben ist, ist er rechtsverbindlich.
Wenn Sie in Dänemark eine Immobilie kaufen möchten, ist anders als in Deutschland kein notarieller Kaufvertrag nötig. In Dänemark können Käufer und Verkäufer selbst einen Kaufvertrag abschließen. Grundsätzlich ist es sogar möglich, einen Kaufvertrag über ein Haus in Dänemark nur mündlich zu schließen. Davon raten wir Ihnen jedoch ab, denn mündliche Vereinbarungen sind in der Regel gar nicht oder nur sehr schwer nachweisbar. Üblich ist eine detaillierte schriftliche Vereinbarung über den Immobilienerwerb, die neben Bedingungen wie Preis und Übernahmedatum auch alle anderen wichtigen Regelungen enthält. Der schriftliche Kaufvertrag wird dann üblicherweise zuerst vom Käufer und dann vom Verkäufer unterzeichnet. Ein rechtsverbindlicher Vertrag entsteht erst nach den Unterschriften beider Parteien. Fristen gibt es dabei nicht.
Empfehlungen für den Hauskauf in Dänemark als Deutscher: Vorbehalte für rechtliche Genehmigungen
Für einen reibungslosen Immobilienerwerb in Dänemark als deutscher Käufer ist es ratsam, im Kaufvertrag Vorbehalte für die Genehmigung durch einen Anwalt und die Finanzierung durch ein Geldinstitut im Kaufvertrag aufzunehmen. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, den Vertrag zu unterzeichnen, selbst wenn die Bestätigung des Anwalts und der Bank noch aussteht. Das bietet den Vorteil, dass die Immobilie während der Prüfungsphase nicht anderweitig verkauft wird.
Der Vorbehalt für die Anwaltsgenehmigung bedeutet, dass die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Käufer vorbehaltlich dieser Genehmigung erfolgt. In der Regel liegt diese innerhalb von 3 bis 5 Werktagen vor. Durch diesen Vorbehalt erhält der Käufer die Möglichkeit, die Bedingungen des Kaufvertrags zu modifizieren – natürlich in Abstimmung mit dem Verkäufer. Bei Bedarf kann der Käufer auch mithilfe des Anwalts das Kaufangebot zurückziehen. Praktisch fungiert dieser Vorbehalt somit als eine Art kostenloses Rücktrittsrecht.
Ein Vorbehalt für die Genehmigung durch ein Geldinstitut bedeutet, dass der Kaufvertrag erst rechtsverbindlich wird, wenn das Geldinstitut die Genehmigung erteilt hat – auch dies kann als eine Art kostenloses Rücktrittsrecht betrachtet werden. Dieses Vorgehen empfehlen wir für jeden Immobilienerwerb in Dänemark.
Rücktrittsrecht
Beim Erwerb einer Immobilie in Dänemark durch deutsche Käufer ist das gesetzlich verankerte Rücktrittsrecht von entscheidender Bedeutung. Dieses Recht ist im Gesetz über den Verbraucherschutz beim Kauf von Immobilien verankert und steht ausschließlich Verbrauchern zu, die die Immobilie primär zu Wohnzwecken erwerben. Die Anwendung dieses Rechts setzt somit voraus, dass der Käufer in erster Linie als Verbraucher handelt.
Der Rücktritt des Käufers gemäß dieser Bestimmung erfolgt unter der Voraussetzung, dass eine Schadenersatzzahlung in Höhe von 1% des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer geleistet wird. Dies stellt eine Absicherung für den Verkäufer dar, falls der Käufer vom Vertrag zurücktritt.
Die Frist für die Geltendmachung des Rücktrittsrechts beträgt 6 Werktage ab Unterzeichnung des Kaufvertrags. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Käufer dem Verkäufer oder dessen Vertreter, in der Regel dem Immobilienmakler, den schriftlichen Rücktritt mitteilen. Dieser gesetzliche Mechanismus gewährleistet eine transparente und verbindliche Regelung für den Immobilienkauf in Dänemark und sollte von deutschen Käufern besonders beachtet werden.
Anzahlung und Kaufpreisabwicklung beim Immobilienerwerb in Dänemark
Ein essentieller Bestandteil des Immobilienerwerbs in Dänemark ist die Hinterlegung einer Anzahlung auf den Kaufpreis, sobald ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag unterschrieben wurde. Diese Anzahlung erfolgt beim Immobilienmakler und gewährleistet dem Käufer die Rückzahlung, sollte der Kauf aus irgendeinem Grund nicht zustande kommen.
Die hinterlegte Summe beim Makler setzt sich in der Regel aus dem Maklerhonorar, den Werbungskosten des Maklers sowie den Gebühren für vom Makler eingeholte Auskünfte und Unterlagen zusammen. Die zeitgerechte Überweisung dieser Anzahlung auf das Bankkonto des Maklers liegt in der Verantwortung des Käufers.
Zusätzlich dazu ist es üblich, dass der Käufer nach Unterzeichnung eines rechtsverbindlichen Kaufvertrags eine Bankbürgschaft für den verbleibenden Kaufpreis gegenüber dem Verkäufer vorlegt. Am Tag der Übernahme wird der verbleibende Kaufpreis vom Käufer auf ein gesperrtes Konto hinterlegt. Alternativ kann die Hinterlegung der Restkaufsumme auch zu einem früheren Zeitpunkt erfolgen. Der Verkäufer erhält erst Zugang zu diesem Betrag, wenn die endgültige Auflassung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers eingetragen wurde.
Diese gängigen Praktiken bieten sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer klare Sicherheiten und sorgen für einen reibungslosen Ablauf des Immobilienerwerbs in Dänemark.
Grundbuch in Dänemark: Bedeutung und Abläufe beim Immobilienwechsel
Ähnlich wie in Deutschland spielt auch in Dänemark das Grundbuch, auf Dänisch „tingbog“, eine entscheidende Rolle bei der Übertragung von Immobilien. Das dänische Grundbuch ist ein elektronisch geführtes Register, das vom Grundbuchamt, auf Dänisch „Tinglysningsretten“, als zentrale Behörde verwaltet wird. Sämtliche Eintragungen und Ergänzungen werden hier digital und elektronisch durchgeführt.
In der Regel übernimmt der Anwalt des Käufers die notwendigen Eintragungen, doch es kommt auch vor, dass der vom Verkäufer beauftragte Makler diese Aufgaben übernimmt. Diese Praxis hängt von den im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer ab.
Ein fundiertes Verständnis des dänischen Grundbuchs und seiner elektronischen Verwaltung ist für deutsche Käufer von großer Bedeutung, da es eine transparente und nachvollziehbare Dokumentation sämtlicher Immobiliendetails gewährleistet. Die Wahl zwischen Anwalt und Makler für die Durchführung der Eintragungen ist dabei von vertraglichen Absprachen abhängig und sollte im Vorfeld des Immobilienkaufs bedacht werden.
Finanzierung eines Immobilienerwerbs in Dänemark
Weil für den Erwerb einer Immobilie in Dänemark kein Notar erforderlich ist, fallen weder für den Käufer noch für den Verkäufer Notarkosten an. Wenn Sie als Deutscher in Dänemark ein Haus kaufen, zahlen sie anders als in Deutschland auch keine Grunderwerbssteuer. Die Übernahme des Maklerhonorars obliegt dem Verkäufe. Für den Käufer fallen in Dänemark jedoch andere Kosten an, die im Folgenden erläutert werden.
Für die Kosten eines Immobilienerwerbs in Dänemark spielt der eigene Anwalt eine bedeutende Rolle, da dieser Honorare und gegebenenfalls Kosten für Bausachverständige oder Wirtschaftsprüfer trägt, wenn ihre Expertise in Anspruch genommen wird. Zusätzliche finanzielle Verantwortung liegt beim Käufer, der für die Eintragung der Auflassung und möglicher Grundschulden im Grundbuch Gebühren tragen muss. Die Grundbuchgebühr bei der Eintragung der Auflassung beträgt in Dänemark 0,6% des Kaufpreises sowie einen festen Betrag von DKK 1.750.
Die Finanzierung eines Immobilienerwerbs in Dänemark als Deutscher erfolgt häufig durch einen Hypothekarkredit („realkreditlån“), der bis zu 80% des Kaufpreises zu attraktiven Zinssätzen decken kann. Um einen solchen Hypothekarkredit zu bekommen, muss die Bank dem Erwerb der Immobilie zustimmen. Als Sicherheit für den Kredit wird eine Grundschuld in Höhe von 80% des Immobilienwerts im Grundbuch eingetragen. Die damit verbundenen Gebühren belaufen sich auf 1,5% des Kreditbetrages sowie eine feste Grundgebühr von DKK 1.750, die der Käufer zu tragen hat.
Wenn ein Kredit für mehr als 80% des Kaufpreises aufgenommen werden soll, kann der restliche Betrag durch einen Bankkredit finanziert werden. In diesem Fall verlangt die Bank ebenfalls die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, wobei die Gebühren für die Eintragung erneut 1,5% des Kreditbetrages plus DKK 1.750 betragen und vom Käufer getragen werden müssen.
Das bedeutet, dass die Kosten für einen Immobilienerwerb in Dänemark an anderer Stelle entstehen, als es in Deutschland üblich ist. Während die Grunderwerbsteuer in Deutschland grundsätzlich nicht vermeidbar ist, lassen sich die Kosten für einen Hypothekarkredit mit dem Eigenkapital steuern. Daraus folgt, dass wesentliche Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in Dänemark, anders als in Deutschland, reduziert werden können.
Zustand der Immobilie und Mängel
Beim Erwerb einer Immobilie in Dänemark durch deutsche Interessenten spielt der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle. In Dänemark hat der Verkäufer die Möglichkeit zu bestimmen, ob ein unabhängiger Sachverständiger einen Bericht über den Zustand des Kaufobjekts erstellt. Diese schriftliche Bewertung bietet eine umfassende Analyse der Immobilie und ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer aber vorteilhaft sein. Der Bericht kann für verschiedene Arten von Eigentum, darunter Einfamilienhäuser, Ferienhäuser, Eigentumswohnungen und Teile von Mehrfamilienhäusern sowie landwirtschaftliche Immobilien, erstellt werden. Bei landwirtschaftlichen Immobilien kann, muss der möglicherweise bestehende landwirtschaftliche Betrieb aber nicht berücksichtigt werden.
Für den Verkäufer wird ein Bericht über den Zustand der Immobilie erforderlich, um sich vor der Haftung für mögliche Mängel zu schützen. Insbesondere ein Bericht über die elektrischen Installationen ist obligatorisch, um die Haftung zu vermeiden. Durch die Berichte über den Zustand der Immobilie und die elektrischen Installationen kann der Verkäufer die Haftung für versteckte Mängel ausschließen. Denn auf der Grundlage des Berichts kann der Verkäufer ein Angebot für den Abschluss einer speziellen Versicherung – der „ejerskifteforsikring“ – einholen, die dann bei einem Eigentumswechsel vor der Haftung für derartige Mängel schützt.
Diese Versicherung deckt Schäden, die bei der Übernahme der Immobilie nicht bekannt waren und nicht im Bericht über den Zustand der Immobilie oder der elektrischen Installationen aufgeführt sind. Die Prämie für diese Versicherung wird hälftig vom Verkäufer getragen, und es sei darauf hingewiesen, dass eine vergleichbare Versicherung in Deutschland nicht existiert.
Während der Käufer nicht verpflichtet ist, eine solche Versicherung abzuschließen, ist es dringend empfehlenswert. Sie schützt vor unerwarteten (hohen) Kosten im Zusammenhang mit Schäden, die in den Berichten über den Zustand der Immobilie und die elektrischen Installationen nicht erfasst wurden. Dies kann beispielsweise Schäden an der Dachkonstruktion, Einsinkungsschäden oder Probleme mit unerlaubten Kanalisationsleitungen oder elektrischen Installationen umfassen. Wir empfehlen daher bei einem Hauskauf in Dänemark als Deutscher den Zustand der Immobilie prüfen zu lassen und die Möglichkeit zu nutzen, sich mit einer Versicherung vor unentdeckten Mängeln und deren Folgeschäden zu schützen.
Energieverbrauchskennzeichnung
Wie in Deutschland hat der Käufer in Dänemark Anspruch auf eine Energieverbrauchskennzeichnung der Immobilie. Dieser Anspruch besteht für nahezu alle Arten von Immobilien (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Villen), lediglich für Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 60 m2 besteht ein Anspruch auf Erhalt einer Energieverbrauchskennzeichnung in Dänemark nicht. Diese Übersicht soll Ihnen bei einem Immobilienkauf in Dänemark helfen und kann gerade in Zeiten hoher Energiekosten sehr interessant sein.
