Die Rolle der Berater ist in Dänemark eine andere als in Deutschland. Deshalb sollte man sich bei einem Immobilienkauf in Dänemark genau überlegen, wann und von wem man sich beraten lassen möchte. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass in Dänemark bei Immobilienkäufen kein Notar dabei mitwirkt, den Parteien den Inhalt des Kaufvertrags darzulegen.
In Dänemark schließen Käufer und Verkäufer selbst eine verpflichtende Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie ab, in der Regel in der Form eines Kaufvertrags. Ein Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer über den Erwerb einer Immobilie. Bei Immobilienkäufen in Dänemark werden als Berater üblicherweise ein Immobilienmakler und ein Anwalt hinzugezogen, mitunter auch ein Bausachverständiger und/oder ein Wirtschaftsprüfer.
Immobilienmakler
Die meisten dänischen Immobilien werden über ein Maklerbüro verkauft. Das Maklerhonorar wird in Dänemark vom Verkäufer bezahlt – im Gegensatz zu Deutschland, wo es vom Käufer zu entrichten ist.
Wenn der Kauf über einen Makler zustande gekommen ist, entwirft dieser in der Regel den Kaufvertrag. Der Käufer sollte beachten, dass der Makler die Interessen des Verkäufers wahrnimmt und laut den gesetzlichen Vorschriften nicht sowohl Verkäufer als auch Käufer vertreten darf. Daher muss man als Käufer einen eigenen Berater hinzuziehen, üblicherweise einen Anwalt.
Anwalt
In Dänemark lässt sich der Käufer meistens von einem Anwalt vertreten, der ausschließlich die Interessen des Käufers wahrnimmt. Das Anwaltshonorar wird vom Käufer bezahlt. Der Anwalt nimmt eine juristische Prüfung der Unterlagen vor. Außerdem sorgt er häufig für die praktische Durchführung des Verkaufs – eine Aufgabe, die in Deutschland dem Notar zufällt. Der Anwalt stellt u.a. sicher, dass die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch erfolgt und dass die Kaufsumme an den Verkäufer gezahlt wird.
Kaufvertrag
Da Käufer und Verkäufer in Dänemark selbst einen Kaufvertrag abschließen können, ist es kein Erfordernis, dass eine verpflichtende Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie durch eine notarielle Urkunde, die in der Anwesenheit des Notars unterschrieben wird, abgeschlossen wird.
Der Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer über den Kauf einer Immobilie.
Der Kaufvertrag enthält die von den Parteien miteinander vereinbarten Bedingungen, insbesondere Preis und Übernahmedatum, aber auch eine Reihe anderer Bedingungen.
In der Praxis wird der Immobilienkaufvertrag in Dänemark als schriftliches Dokument erstellt, das von beiden Parteien unterschrieben wird.
Grundsätzlich ist eine mündliche Vereinbarung in Dänemark ebenfalls gültig. Das Problem besteht jedoch darin, dass es so gut wie unmöglich ist, nachzuweisen, was vereinbart worden ist, wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt. Bei einem so wesentlichen Schritt wie dem Kauf einer Immobilie sollte daher immer ein schriftlicher Vertrag, der alle Bedingungen detailliert angibt, erstellt werden.
Üblicherweise wird der Kaufvertrag zuerst vom Käufer und dann vom Verkäufer unterschrieben. Dies ist jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt auch keine vorgeschriebenen Fristen, wann die Unterschriften spätestens geleistet werden müssen. Erst wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterschrieben ist, ist er rechtsverbindlich.
Vorbehalte der Genehmigung durch einen Anwalt und durch eine Bank
Wir empfehlen dem Käufer einer Immobilie in Dänemark, dafür zu sorgen, dass der Kauvertrag Vorbehalte für die Genehmigung durch einen Anwalt und für die Finanzierung durch ein Geldinstitut enthält. Der Vorteil hierbei ist, dass man den Vertrag schon unterschreiben kann, auch wenn die Genehmigung des Anwalts und der Bank noch nicht vorliegen. Würde man stattdessen mit der Unterschrift warten, bestünde das Risiko, dass die Immobilie inzwischen anderweitig verkauft wird.
Der Vorbehalt für die Genehmigung durch einen Anwalt bedeutet, dass die Unterschrift des Kaufvertrags durch den Käufer vorbehaltlich dieser Genehmigung, die in der Regel innerhalb von 3 bis 5 Werktagen vorliegen muss, erfolgt.
Auf der Grundlage dieses Vorbehalts hat man als Käufer die Möglichkeit, die Bedingungen des Kaufvertrags zu ändern – natürlich unter der Voraussetzung, dass der Verkäufer hiermit auch einverstanden ist. Man kann auch mit Hilfe des Anwalts das Kaufangebot zurücknehmen. Dieser Vorbehalt hat somit in der Praxis in etwa die Funktion eines kostenlosen Rücktrittsrechts.
Ein Vorbehalt der Genehmigung durch ein Geldinstitut beinhaltet, dass der Kaufvertrag erst endgültig und rechtsverbindlich ist, wenn das Geldinstitut ihn genehmigt hat – auch dies kann als eine Art kostenloses Rücktrittsrecht aufgefasst werden.
Rücktrittsrecht
Beim Kauf einer Immobilie hat der Käufer in Dänemark ein gesetzlich festgelegtes Rücktrittsrecht. Dieses Recht ist im sogenannten Gesetz über den Verbraucherschutz beim Kauf von Immobilien enthalten, und man muss somit Verbraucher sein, um dieses Recht für sich in Anspruch nehmen zu können. Dies bedeutet, dass man die Immobilie in erster Linie zu Wohnzwecken erwirbt. Der Rücktritt des Käufers gemäß dieser Bestimmung erfolgt unter der Bedingung, dass der Käufer eine Schadenersatzzahlung in Höhe von 1% des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer leistet.
Für die Geltendmachung des Rücktrittsrechts gilt eine Frist von 6 Werktagen ab Unterschrift des Kaufvertrags. Innerhalb dieser Frist hat der Käufer dem Verkäufer oder dessen Vertreter (in der Regel dem Immobilienmakler) den Rücktritt schriftlich anzuzeigen.
Kaufpreis
Zu den üblichen Bedingungen beim Immobilienerwerb in Dänemark gehört, dass bei Vorliegen eines unterschriebenen Kaufvertrags eine Anzahlung auf den Kaufpreis beim Immobilienmakler hinterlegt wird. Dem Käufer wird gewährleistet, dass er diese Anzahlung zurückbekommt, falls der Kauf aus irgendeinem Grund doch nicht zustande kommt.
Der beim Makler hinterlegte Betrag entspricht in der Regel dem Maklerhonorar zuzüglich der Werbungskosten des Maklers und der Gebühren für vom Makler eingeholte Auskünfte und Unterlagen.
Der Käufer sorgt für die rechtzeitige Hinterlegung der Anzahlung, üblicherweise durch Überweisung auf das Bankkonto des Maklers.
Weiterhin ist es üblich, dass der Käufer dem Verkäufer gegenüber eine Bankbürgschaft für den restlichen Kaufpreis stellt, sobald ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag vorliegt. Am Übernahmetag wird der restliche Kaufpreis vom Käufer auf einem gesperrten Konto hinterlegt. Statt der Bankbürgschaft kann die Hinterlegung der Restkaufsumme auch früher erfolgen. Der Verkäufer kann erst über diesen Betrag verfügen, wenn die endgültige Auflassung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen worden ist.
Grundbuch
Ebenso wie in Deutschland spielt auch in Dänemark das Grundbuch (auf Dänisch: ”tingbog”) eine wesentliche Rolle bei der Übertragung von Immobilien. Das dänische Grundbuch ist ein elektronisch geführtes Register. Die hierfür zuständige zentrale Behörde ist das Grundbuchamt (”Tinglysningsretten”). Alle Eintragungen und Ergänzungen werden hier elektronisch vorgenommen. In der Regel sorgt der Anwalt des Käufers für die erforderlichen Eintragungen, es kommt aber auch vor, dass der vom Verkäufer beauftragte Makler diese vornimmt. Dies hängt von der jeweiligen Vereinbarung, die Käufer und Verkäufer hierüber im Kaufvertrag getroffen haben, ab.
Beim Immobilienerwerb in Dänemark anfallende Kosten
Da kein Notar eingeschaltet wird, fallen in Dänemark weder für den Käufer noch für den Verkäufer Notarkosten an. Es ist auch keine Grunderwerbssteuer zu entrichten, wie man dies von Deutschland kennt. Das Maklerhonorar wird vom Verkäufer bezahlt.
Als Käufer zahlt man in Dänemark jedoch das Honorar des eigenen Anwalts und gegebenenfalls eines Bausachverständigen oder eines Wirtschaftsprüfers, falls man deren Beratung in Anspruch nimmt. Weiterhin zahlt der Käufer die Gebühren für die Eintragung der Auflassung sowie gegebenenfalls verschiedener Grundschulden usw. ins Grundbuch.
Die vom Käufer zu zahlende Grundbuchgebühr bei der Eintragung der Auflassung beträgt in Dänemark 0,6% des Kaufpreises zuzüglich eines festen Grundbetrags von DKK 1.750.
Um den Erwerb einer Immobilie in Dänemark zu finanzieren, kann man einen Hypothekarkredit (”realkreditlån”) aufnehmen, wodurch sich bis zu 80% des Kaufpreises zu relativ niedrigen Zinsen finanzieren lassen. Voraussetzung ist, dass die Bank den Immobilienkauf genehmigt. Als Sicherheit für den Kredit verlangt das Kreditinstitut die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 80% des Wertes der Immobilie im Grundbuch. Bei der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch fällt eine Gebühr in Höhe von 1,5% des Kreditbetrages zuzüglich einer festen Grundgebühr in Höhe von DKK 1.750 an. Diese Gebühren sind vom Käufer zu entrichten.
Falls für mehr als 80% des Kaufpreises ein Kredit aufgenommen werden soll, kann man den Restkaufpreis mit einem Bankkredit finanzieren. Die Bank fordert hierbei, dass eine Grundschuld zu ihren Gunsten in Höhe der Kreditsumme ins Grundbuch eingetragen wird. Auch in diesem Fall beträgt die Grundbuchgebühr 1,5% des Kreditbetrages zuzüglich einer festen Grundgebühr in Höhe von DKK 1.750, die ebenfalls vom Käufer zu entrichten ist.
Zustand der Immobilie und Mängel
Beim Hausverkauf in Dänemark kann der Verkäufer bestimmen, ob ein Bericht über den Zustand des Kaufobjekts von einem unabhängigen Sachverständigen ausgearbeitet wird. Dieser Bericht ist eine schriftliche Bewertung des Zustands der Immobilie. Der Bericht ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber bei den meisten Immobilienkäufen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Nutzen sein. Ein solcher Bericht über den Zustand der Immobilie kann für alle Arten von Wohnungseigentum erstellt werden, d.h. für Einfamilienhäuser, Ferienhäuser, Eigentumswohnungen, für Teile von Mehrfamilienhäusern und landwirtschaftliche Immobilien ohne die Pflicht des landwirtschaftlichen Betriebs.
Für den Verkäufer ist ein Bericht über den Zustand der Immobilie erforderlich, wenn er vermeiden will, dem Käufer gegenüber für Mängel der Immobilie zu haften. Ein sogenannter Bericht über die elektrischen Installationen ist obligatorisch, und auch dieser wird zu dem Zweck erstellt, eine Haftung des Verkäufers zu vermeiden.
Der Verkäufer kann die Haftung für versteckte Mängel ausschließen, indem er auf der Grundlage der Berichte über den Zustand der Immobilie und über die elektrischen Installationen ein Angebot für den Abschluss einer Versicherung, die bei Eigentümerwechsel vor der Haftung für derartige Mängel schützt (”ejerskifteforsikring”), einholt.
Diese Versicherung deckt etwaige Schäden an der Immobilie, die nicht im Bericht über den Zustand der Immobilie oder im Bericht über die elektrischen Installationen aufgeführt sind und die dem Käufer daher bei der Übernahme der Immobilie nicht bekannt waren. Der Verkäufer zahlt die Hälfte der Versicherungsprämie. Eine Versicherung dieser Art gibt es in Deutschland nicht.
Der Käufer ist nicht zum Abschluss einer Versicherung, die bei Eigentümerwechsel vor der Haftung für derartige Mängel schützt, verpflichtet, aber es ist sehr empfehlenswert, eine derartige Versicherung abzuschließen. Die Versicherung schützt vor hohen Kosten im Fall von Schäden, die in den Berichten über den Zustand der Immobilie und die elektrischen Installationen nicht aufgeführt sind. Hierbei kann es sich um Probleme der Dachkonstruktion, Einsinkungsschäden oder unerlaubte Kanalisationsleitungen oder elektrische Installationen handeln.
